Quelles sont les répercussions de la hausse des taux d’intérêt sur les banques et le marché de l’habitation?

NARRATRICE : Bienvenue au balado Point de vue de Valeurs Mobilières TD. Écoutez le point de vue de divers leaders d’opinion sur des thèmes clés qui influencent les marchés, les différents secteurs et l’économie mondiale aujourd’hui. Nous espérons que vous apprécierez cet épisode.

AMY VAN ARNHEM : Bonjour, et bienvenue à l’épisode 12 du balado Point de vue de Valeurs Mobilières TD. Je m’appelle Amy Van Arnhem, je suis directrice principale des relations-clients à Valeurs Mobilières TD, et je vais animer l’épisode d’aujourd’hui. Je suis accompagnée de mon collègue Mario Mendonca, directeur général, Recherche sur les actions. Mario est analyste depuis 25 ans et couvre le secteur des services financiers, y compris les banques canadiennes. Il est un analyste des services financiers de premier plan au Canada, selon les sondages les plus récents réalisés auprès des investisseurs institutionnels. Dans le dernier sondage de Brendan Wood, il a été classé numéro 1 pour les banques et numéro 1 pour les assureurs. Mario, merci beaucoup de te joindre à moi pour discuter du marché de l’habitation au Canada et de ses répercussions sur les banques canadiennes.

MARIO MENDONCA : Ça me fait plaisir d’être ici.

AMY VAN ARNHEM : Pour commencer, pourrais-tu nous expliquer pourquoi le logement et les prêts hypothécaires sont si importants pour les banques canadiennes?

MARIO MENDONCA : En effet, contrairement aux banques américaines, quand un prêt hypothécaire est souscrit, nos banques canadiennes le conservent la plupart du temps dans le bilan. Il n’est pas titrisé ni vendu comme aux États-Unis. Si on examine simplement le bilan canadien, en faisant abstraction des activités aux États-Unis, les prêts hypothécaires représentent près de 50 % de tous les prêts. Et c’est une très grande partie du tableau. Ce qui est aussi important, selon moi, c’est que même si les marges des prêts hypothécaires sont un peu plus faibles qu’elles ne le seraient pour les cartes de crédit, les taux de pertes sur les prêts hypothécaires sont très faibles. Et les besoins en capital pour les prêts hypothécaires sont relativement faibles. Par conséquent, les prêts hypothécaires peuvent être, selon moi, l’un des moteurs les plus importants du RCP des banques. Et je dirais que les pertes sur prêts hypothécaires sont faibles depuis tellement longtemps, et que la croissance des prêts hypothécaires est forte depuis si longtemps qu’elle a été un moteur important du RCP plus élevé de nos banques, et c’est important de noter que nos banques génèrent des RCP de 400 à 500 points de base de plus que leurs homologues américaines. Et je pense que, de façon très réelle, l’ampleur du marché hypothécaire joue un rôle dans la hausse du RCP pour nos banques canadiennes, et un RCP plus élevé entraîne souvent une évaluation plus élevée. Et je pense que cela fait partie du portrait, surtout lorsqu’on compare nos banques canadiennes aux banques américaines.

AMY VAN ARNHEM : Mario, pourrais-tu aussi parler de certaines des caractéristiques de notre marché de l’habitation, des types de prêts hypothécaires que les Canadiens contractent et de leurs différences avec ceux aux États-Unis?

MARIO MENDONCA : Eh bien, au Canada, la majorité des prêts hypothécaires sont des prêts hypothécaires à taux fixe de cinq ans. Environ le tiers de nos prêts hypothécaires sont probablement des prêts hypothécaires variables. Mais le prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans est un incontournable au Canada. Aux États-Unis, les banques prennent beaucoup plus de risques de taux d’intérêt. Elles offrent des prêts hypothécaires de 30 ans. Et c’est une des raisons pour lesquelles les banques américaines ont tendance à titriser une part importante de leurs prêts hypothécaires. Elles ne veulent pas que le risque de taux d’intérêt figure entièrement dans leur bilan. C’est comme pour les banques canadiennes. Elles ont probablement 70 % de prêts hypothécaires à taux fixe et 30 % de prêts hypothécaires à taux variable. Les périodes de renouvellement de cinq ans sont très, très fréquentes. Et c’est un attribut très important pour nos banques canadiennes. Cela leur permet de limiter une partie du risque de taux d’intérêt associé à leurs prêts hypothécaires. Le renouvellement pour une période de cinq ans est également très pertinent, car si vous contractez un prêt hypothécaire au cours de la première année, et que les taux d’intérêt changent considérablement d’une année à l’autre, le créancier hypothécaire va se retrouver avec des versements hypothécaires nettement différents plus tard. Et c’est même vrai dans le cas des prêts hypothécaires à taux variable, car dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, le versement hypothécaire ne change pas; dans la plupart des cas, il ne change pas avant le renouvellement. Et c’est devenu l’un des très gros problèmes avec lequel moi-même et d’autres observateurs du secteur on tente de composer en ce moment. Quel regard a-t-on sur le secteur des prêts hypothécaires dans le contexte d’une hausse marquée des taux d’intérêt? Et c’est, encore une fois, l’un des principaux enjeux sur lesquels je me concentre en ce moment.

AMY VAN ARNHEM : Eh bien, Mario, j’en ai beaucoup entendu parler. Et quels sont certains des risques qu’on devrait connaître pour les banques, mais aussi pour la santé de nos consommateurs? Étant donné que les taux augmentent avec ces prêts hypothécaires à taux variable, qu’advient-il des exigences de remboursement de ces prêts hypothécaires et de certains des paiements auxquels les Canadiens pourraient avoir à faire face à l’avenir?

MARIO MENDONCA : Je vais en parler dans le contexte des prêts hypothécaires à taux variable, mais cela s’applique aussi aux prêts hypothécaires à taux fixe au renouvellement. Pensons à mars 2020 et même à certaines périodes de 2021 où les taux étaient beaucoup, beaucoup moins élevés qu’ils ne le sont actuellement. Si vous avez eu la chance de contracter un prêt hypothécaire à taux variable, vous l’avez peut-être obtenu à un taux d’environ 145 ou 150 points de base, soit 1,5 %. C’est un taux hypothécaire très, très faible. À mesure que les taux augmentent, comme ce fut certainement le cas au cours de la dernière année ou à peu près, le versement hypothécaire ne change pas. Par exemple, votre paiement hypothécaire mensuel de 2 000 $ ne changera pas à mesure que les taux vont augmenter. Mais quelque chose doit changer. Et dans ce cas-ci, c’est le montant du capital couvert par votre paiement hypothécaire de 2 000 $. Supposons, pour simplifier les choses, que le prêt couvrait 1 000 $ de capital et 1 000 $ d’intérêts. À mesure que les taux augmentent, le paiement hypothécaire, ce même paiement hypothécaire de 2 000 $, ne couvre, par exemple, que 500 $ par mois de capital, et les 1 500 $ restants servent à payer les intérêts. Vous pouvez certainement imaginer un scénario où les taux continuent d’augmenter au point où le paiement de l’emprunteur de 2 000 $ ne couvre rien d’autre que les intérêts. Ce qui se produit, bien sûr, c’est que l’amortissement, c’est-à-dire le reste de l’amortissement du prêt hypothécaire, dépasse largement 35 ans. Et c’est précisément ce qu’on a constaté lorsque les banques ont publié leurs résultats du troisième trimestre. L’un des points les plus importants sur lesquels je me suis concentré dans les rapports des banques, c’était de vérifier dans quelle mesure leurs prêts hypothécaires ont maintenant des périodes d’amortissement restantes de plus de 35 ans. C’est important de savoir qu’au cours des derniers trimestres, ce nombre était faible, à un chiffre. 5 %, par exemple. Il est maintenant près de 20 %. 20 % des prêts hypothécaires des banques ont actuellement une période d’amortissement de 35 ans ou plus. Alors qu’est-ce que tout ça signifie? À un moment donné, lorsque ces prêts hypothécaires vont arriver à échéance, il peut arriver que cela se produise plus tôt que la date de renouvellement, mais il est certain qu’au moment du renouvellement, le créancier hypothécaire va constater que son paiement doit augmenter considérablement. Et il pourrait y avoir une augmentation de 30 % des versements hypothécaires, de sorte que 2 000 $ va devenir 2 600 $. C’est énorme. Et je ne pense pas que les investisseurs et les banques aient à s’en préoccuper à court terme. À court terme, des pressions pourraient être exercées sur l’emprunteur marginal. Les plus gros problèmes vont se produire en 2025, 2026. Et j’ai choisi ces deux années, parce que c’est environ cinq ans après les périodes de 2020 et de 2021, où les taux hypothécaires étaient extrêmement bas. Il y a donc un risque que d’importants renouvellements de prêts hypothécaires se produisent et que le paiement de l’emprunteur augmente à un montant supérieur à un montant marginal. Et ce à quoi on doit se préparer, selon moi, c’est que les taux d’intérêt pourraient ne pas être aussi élevés en 2025 ou en 2026. On ne sait donc pas à quoi va ressembler le monde dans quelques années. On ne sait pas si les versements hypothécaires vont devoir vraiment augmenter autant. En fait, on pourrait soutenir que si ce resserrement quantitatif qu’on observe actuellement entraîne une récession, ça ne prendra pas beaucoup de temps avant qu’on réduise de nouveau les taux. En fait, certains économistes du monde entier réclament que les banques centrales commencent à réduire les taux d’intérêt dès le milieu ou la fin de 2023. Alors, même si je brosse un portrait d’une hausse importante des versements hypothécaires à venir en 2025, 2026, on ne le sait pas vraiment. Les taux hypothécaires pourraient changer considérablement d’ici là.

AMY VAN ARNHEM : Et est-ce que les banques ont pris des mesures en ce sens? Les conditions d’approbation sont-elles devenues plus strictes? Sont-elles devenues moins généreuses à l’égard des évaluations ou potentiellement plus prudentes à l’égard des exigences de remboursement de la dette?

MARIO MENDONCA : Eh bien, pas vraiment. Chaque fois qu’on pose à une banque des questions sur un changement quelconque de sa philosophie de souscription, la plupart d’entre elles répondent non, qu’elles aiment souscrire selon les mêmes principes de souscription tout au long du cycle. Je serais porté à croire que le BSIF, l’organisme de réglementation des banques canadiennes, va instaurer à l’occasion des normes de souscription qui semblent un peu plus strictes. Je vais te donner un exemple. Les banques ont dû soumettre les emprunteurs à une simulation de crise à un taux hypothécaire supérieur de 200 points de base au taux qu’elles offraient. Supposons qu’une banque offrait un prêt hypothécaire de 2 %. L’emprunteur devait être admissible à ce prêt hypothécaire selon des ratios d’amortissement de la dette d’environ 4 %. C’est le genre de chose qui se produit dans le secteur bancaire. On a tendance à modifier les normes de souscription, mais c’est le BSIF qui s’en charge davantage au niveau macroéconomique. Les banques elles-mêmes peuvent très bien appliquer différents types de normes et de normes de souscription. Ce n’est pas quelque chose qu’on voit à l’externe. Ce qui s’en rapproche le plus, c’est ce que je viens de décrire, où le BSIF modifie certaines règles d’admissibilité. Un autre élément qui va dans le même sens, c’est que, comme les coûts de financement des banques augmentent, et que leurs coûts de financement de gros et leurs coûts des dépôts augmentent aussi, elles ont une décision importante à prendre. Vont-elles augmenter les taux de façon importante pour protéger cette marge? Ou vont-elles laisser une partie de ces activités sortir du bilan parce qu’elles ne pensent pas qu’elles ont une marge suffisamment élevée? Je pense que c’est une décision que nos banques vont prendre au cours des prochains mois. Protéger la marge, ou peut-être céder une part de marché si elles ne pensent pas que les marges sont suffisantes. Je pense que ce sont les facteurs que les banques vont prendre en considération au cours des prochains mois.

AMY VAN ARNHEM : Et comme tu l’as mentionné dans un de tes commentaires précédents, on est à la fin des résultats du troisième trimestre. Voudrais-tu prendre un peu plus de temps pour nous expliquer ce qu’on a vu au troisième trimestre? Quelles ont été les tendances en matière de crédit? Les banques ont-elles commencé à constituer des provisions supplémentaires? Et que pensent-elles de la santé des consommateurs et de la croissance future?

MARIO MENDONCA : Au début de 2018, les banques ont dû mettre en place quelque chose appelé le projet IFRS 9. Dans le cadre de ce projet-là, les banques examinent leurs prêts productifs. Ce sont de bons prêts. Il n’y a rien de douteux avec ces prêts-là. Et les banques doivent faire une estimation des pertes prévues sur 12 mois pour les prêts productifs. Et pour ce faire, il faut tenir compte de la santé des consommateurs, de la croissance du PIB, des taux d’intérêt, des mises en chantier et de la valeur des logements. Il faut tenir compte de tous les facteurs macroéconomiques : l’inflation, le chômage, tout. Et il faut essentiellement évaluer dans quelle mesure ces prêts productifs vont entraîner des pertes au cours des 12 prochains mois. Et ce qu’on a vu au cours du trimestre, c’est que les banques canadiennes ont mis de côté très peu d’argent pour maintenir leurs réserves de prêts productifs. Elles détenaient déjà des réserves importantes dans le passé, mais les provisions supplémentaires qu’elles ont constituées pour ces prêts productifs ont été très modestes. Donc je ne veux pas laisser entendre que nos banques prévoient parfaitement les futures pertes sur créances. Je n’ai pas suffisamment de preuves pour dire si c’est le cas ou non, car, comme je l’ai dit, cette norme n’a été établie qu’en 2018. Mais je me fie aux banques. Je crois que les banques sont de meilleures prévisionnistes et qu’elles ont plus d’informations que le marché en général. Et les banques elles-mêmes ne prévoient pas de nouvelles pertes importantes sur ces prêts productifs. Comme je l’ai dit, elles disposent déjà de solides réserves. Toutefois, elles n’ont pas constitué beaucoup de nouvelles réserves supplémentaires au cours du trimestre. Et je suis convaincu que les banques ne voient pas beaucoup de problèmes à l’horizon. I Connaissant le marché, compte tenu des évaluations, le marché croit certainement qu’il y a des pertes à venir. Mais les banques elles-mêmes n’ont pas encore commencé à se constituer de réserves. Je me penche aussi sur d’autres indicateurs connexes, par exemple les paiements en souffrance. Est-ce que les paiements en souffrance commencent à augmenter? Pas vraiment. Il pourrait y avoir de modestes mouvements de fonds en souffrance, mais ceux-ci demeurent très, très faibles. La formation de prêts douteux bruts, ce sont des prêts qui sont devenus douteux au cours du trimestre, et pour lesquels on devient un peu plus préoccupés par le fait que l’emprunteur pourrait ne pas être en mesure de payer. Les formations de prêts douteux bruts demeurent faibles. C’est le genre de chose sur laquelle je me concentre, les dépôts. Si les dépôts demeurent très solides, ce qui est le cas, ça me donne confiance que les consommateurs disposent de beaucoup de liquidités. Les taux de chômage demeurent très faibles. En ce qui concerne le crédit, je sais très bien que le niveau des pertes sur créances est très faible, et je crois qu’à l’heure actuelle, les pertes sur créances se situent à environ la moitié de leur niveau normal. Je sais très bien que ça va revenir à la normale à un moment donné. Mais rien n’indique qu’on entre dans un cycle de crédit. Je comprends que le marché ait un point de vue différent en ce moment. Lorsque nos banques négocient à neuf fois les bénéfices prévisionnels, comme c’est le cas actuellement, le marché envoie clairement un signal qui indique qu’un cycle de crédit approche. Mais d’après ce que j’ai vu et les réserves que les banques ont constituées jusqu’à maintenant, il ne semble pas qu’un tel cycle soit prévu au cours de l’année, à court terme. Je suis donc toujours d’avis que le crédit va se normaliser en 2022. On va revenir à, disons, 35 points de base de pertes sur créances, comparativement à 15 points de base aujourd’hui. Mais je ne parle pas d’un cycle de crédit qui serait composé de taux de pertes de, disons, 65, 75 points de base. On n’en est pas encore là.

AMY VAN ARNHEM : Et qu’est-ce qu’il faudrait que tu voies à ce moment-là, Mario, en ce qui concerne l’économie, la santé des consommateurs ou les paiements en souffrance, pour que tu commences à réfléchir au fait qu’on est peut-être au début d’un cycle de crédit qui est un peu plus préoccupant que ce que tu prévois actuellement dans tes estimations?

MARIO MENDONCA : Oui, les tendances en matière de paiement par carte de crédit sont assez intéressantes. Si les gens cessent de rembourser leur solde de carte de crédit de façon plus régulière, c’est important. L’augmentation des paiements en souffrance, des formations de prêts douteux bruts, du chômage, toutes les grandes données macroéconomiques sont des éléments sur lesquels je me penche. Et jusqu’à présent, on ne les voit pas encore. Mais oui, ce sont les grandes données macroéconomiques. Je suis sensible à ce que font la Réserve fédérale et la Banque du Canada. On a constaté un important assouplissement quantitatif durant la pandémie. C’est logique. Le bilan de la Fed est maintenant plus élevé d’environ 4 000 milliards de dollars qu’avant la pandémie. C’est intimidant, parce que lorsque la Fed va sortir toutes ces liquidités-là du marché, les soldes des dépôts vont commencer à diminuer aux États-Unis et un peu aussi au Canada. Il y a donc certainement un signe annonciateur de ces pertes. Et ce sont des choses sur lesquelles je me concentre, que je vais surveiller. Mais je ne les ai juste pas encore vues. Ça n’a pas encore eu d’effet. Mais sans aucun doute, l’une des choses que je surveille de près, c’est ce que la Fed va faire pour ce très, très important bilan. Dans quelle mesure va-t-elle ramener brusquement ce bilan à celui de 4 000 milliards de dollars qu’on avait avant la pandémie, sachant qu’une action agressive de la Fed pourrait provoquer une récession qui engendrerait d’importantes pertes de crédit? On n’en est pas encore là.

AMY VAN ARNHEM : Pour en revenir où on avait commencé avec le marché de l’habitation, est-ce que les prix et ce qu’on voit en termes de valeur sont importants pour toi? Est-ce que tu surveilles ça de près? Ou est-ce que c’est quelque chose qui pourrait avoir un impact sur l’avenir des banques à mesure que certaines de ces durées de prêts hypothécaires vont commencer à se renouveler?

MARIO MENDONCA : Question intéressante. La valeur des logements, est-ce que c’est important? Il ne faut pas oublier que probablement le tiers, peut-être même 40 %, de nos prêts hypothécaires au Canada sont assurés par le gouvernement. En théorie, et je le rappelle aux auditeurs, si vous n’êtes pas en mesure de faire une mise de fonds d’au moins 20 % à l’achat d’une maison, vous devez souscrire une assurance hypothécaire. Et environ 30, peut-être 40 % des prêts hypothécaires sont assurés par le gouvernement. Je ne suis donc pas aussi sensible à ces prêts-là. Les autres prêts hypothécaires, disons, 60 % à 65 % des prêts hypothécaires, sont des prêts hypothécaires non assurés. Dans ce scénario, l’emprunteur avait plus de 20 % pour la mise de fonds. Le rapport prêt-valeur est donc inférieur à 80 %. La valeur des logements a augmenté au cours des dernières années. Et je sais que, plus récemment, on a reconfirmé ça. Toutefois, le rapport prêt-valeur moyen des banques canadiennes et de leurs prêts hypothécaires demeure extrêmement faible. Et les rapports prêt-valeur sont d’environ 50 %, 55 %. Je sais que pour les prêts hypothécaires les plus récents, le rapport prêt-valeur n’est pas de 55 %. Pour la majorité des prêts hypothécaires, le rapport prêt-valeur est encore très faible. Le niveau de détérioration des prix des logements pourrait me fait craindre que les garanties ne sont pas suffisantes pour les banques, mais ça semble un peu improbable en ce moment. Il faudrait que la valeur des maisons se détériore davantage pour que le rapport prêt-valeur commence à être menacé. C’est le cas des prêts hypothécaires impayés depuis plus longtemps. N’oubliez pas que deux choses se produisent : la valeur des maisons a augmenté au fil du temps, et la dette a diminué au fur et à mesure que les emprunteurs l’ont remboursée. Ce sont donc ces deux facteurs qui font chuter abruptement le rapport prêt-valeur. Ce qui me préoccupe un peu plus, c’est l’importante croissance des prêts hypothécaires qu’on a observée en 2020 et 2021, parce que de nombreux prêts hypothécaires ont été ajoutés au bilan à ce moment-là, et la valeur des logements a diminué. Ce sont donc les prêts hypothécaires les plus récents qui vont causer le plus de difficultés. Et je crois que ces difficultés-là vont apparaître en 2025 et 2026, comme on en a déjà parlé. Toutefois, pour une majorité importante des prêts hypothécaires souscrits, le rapport prêt-valeur demeure extrêmement faible.

AMY VAN ARNHEM : Et y a-t-il des régions géographiques... les condos, les maisons unifamiliales... des caractéristiques que tu surveilles particulièrement?

MARIO MENDONCA : Pas vraiment. Les condos et le marché du logement unifamilial, il y a des périodes où les prix varient. Mais dans l’ensemble, je n’essaie pas de faire une grande distinction. Toutefois, je porte beaucoup d’attention à la croissance que les banques signalent à Toronto et à Vancouver. Et certaines de nos banques prennent le soin de fournir des données distinctes pour Toronto et Vancouver, par rapport aux autres régions du pays. Un nombre important de prêts hypothécaires sont souscrits à Toronto et à Vancouver. Et je suis sensible à ces régions, car c’est probablement là que les prix des logements risquent d’être les plus élevés. Jusqu’à présent, ce qu’on a constaté, c’est que le rapport prêt-valeur dans ces deux régions demeure assez faible. Mais il ne fait aucun doute que ce sont les deux régions qui m’intéressent le plus : Toronto et Vancouver, surtout à l’approche de 2025 et 2026. Mais je ne fais pas une grande distinction, disons, entre les condos et les maisons unifamiliales. À long terme, les tendances sont enclines à être très semblables.

AMY VAN ARNHEM : Excellent. Eh bien, c’est une conversation très importante, certainement pour les Canadiens et pour les banques canadiennes. Alors merci beaucoup de t’être joint à nous. Et on va surveiller de près l’évolution de la situation.

MARIO MENDONCA : Merci, Amy.

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