NARRATRICE : Bienvenue au balado Point de vue de Valeurs Mobilières TD. Écoutez le point de vue de leaders d’opinion sur des thèmes clés qui influencent les marchés, les secteurs et l’économie mondiale en ce moment. Nous espérons que vous apprécierez cet épisode.
AMY VAN ARNHEM : Bienvenue à l’épisode 24 du balado Point de vue de Valeurs Mobilières TD. Ici Amy Van Arnhem. Je suis votre animatrice pour l’épisode d’aujourd’hui. Je suis accompagnée de mon collègue, Sam Damiani.
Sam est un analyste immobilier de premier plan qui travaille pour Valeurs Mobilières TD depuis l’an 2000. Le temps file! L’immobilier reste un sujet d’actualité brûlant, et Sam va nous parler de quelques grands thèmes et grandes tendances du secteur. Sam, merci beaucoup de vous joindre à moi aujourd’hui.
SAM DAMIANI : C’est un plaisir, Amy. Merci de l’invitation.
AMY VAN ARNHEM : Sam, pour commencer, quels univers de placement suivez-vous dans le secteur de l’immobilier? Et quels facteurs clés examinez-vous quand vous analysez les placements dans le secteur de l’immobilier du point de vue des marchés publics?
SAM DAMIANI : Avec mon équipe, on suit plus d’une trentaine de FPI, c’est-à-dire des fiducies de placement immobilier – et quelques sociétés. La particularité des FPI, c’est qu’elles offrent des rendements en dividendes élevés. Sur l’ensemble de la TSX, la bourse de Toronto, elles permettent d’obtenir un rendement en espèces relativement élevé, ce qui est attrayant.
Par ailleurs, les FPI sont des instruments de placement spéciaux assortis d’avantages fiscaux. Pour les investisseurs individuels qui ont un taux d’imposition personnel élevé ou, bien sûr, certains clients institutionnels, les FPI présentent des avantages. Tout comme les investisseurs privés qui détiennent de l’immobilier, vous profitez de déductions fiscales.
Les distributions en espèces s’accompagnent souvent de meilleurs avantages fiscaux. La portion la moins importante de la distribution est imposée. C’est une caractéristique unique des FPI par rapport à beaucoup d’autres secteurs de la TSX qui sont axés sur le revenu.
Si on regarde notre couverture actuellement, on vit une période un peu folle, parce qu’il y a une dichotomie. On compte trois secteurs : les centres commerciaux, les appartements et les entrepôts industriels. Ces trois secteurs représentent 80 % de l’univers que l’on couvre, soit 80 % de l’indice des FPI.
Et aujourd’hui, pour ces trois secteurs, les paramètres fondamentaux du marché locatif sont au plus haut depuis 10, 20 ou même 30 ans. En début de semaine, le PDG d’un centre commercial m’a dit qu’il n’avait pas vu une telle ébullition dans le domaine de la location depuis plus de 30 ans. La demande est donc vraiment forte en ce moment.
L’autre intérêt pour les investisseurs, c’est que les FPI permettent d’accéder à des actifs immobiliers tout en conservant la liquidité. Traditionnellement, les biens immobiliers productifs de revenus sont l’apanage des familles fortunées, des caisses de retraite, des compagnies d’assurance vie, etc. Les FPI ont été créées il y a 25 ou 30 ans pour permettre aux investisseurs du marché public d’accéder à cette catégorie d’actif de la même manière que les investisseurs institutionnels. D’où le caractère unique et, selon nous, attrayant des FPI.
Aujourd’hui, comme je l’ai dit, ces titres subissent une décote excessive. En moyenne, la décote sur la valeur liquidative se situe actuellement à environ 25 %. On approche d’un sommet historique. Et si la décote est si forte, c’est surtout parce que les taux d’intérêt sont élevés.
En ce moment, grâce à l’inversion de la courbe des taux, les particuliers peuvent profiter de taux d’environ 5 % sur les CPG. C’est du jamais-vu depuis... je ne peux pas vous dire depuis combien d’années exactement, mais depuis longtemps. Par conséquent, le rendement des FPI est moins attrayant. L’environnement est devenu plus concurrentiel. Beaucoup de fonds ont été retirés du secteur et beaucoup d’investisseurs ont réduit leur exposition aux FPI, et cet argent a été réorienté vers d’autres placements, comme les CPG.
D’ailleurs, on suit les mouvements de fonds investis dans les CPG. La Banque du Canada a publié les chiffres. Le montant total investi dans des dépôts à terme, notamment dans des CPG, a bondi de 200 milliards de dollars depuis 14 mois. Vous imaginez que même le retrait d’une fraction de ce montant du secteur des FPI aurait un impact considérable sur l’évaluation.
C’est ce qu’on observe dans le secteur des FPI et dans d’autres secteurs axés sur le rendement de la TSX. Les temps sont difficiles, mais on rappelle aux investisseurs qu’actuellement, malgré le contexte défavorable, les faibles évaluations permettent en réalité d’obtenir un taux d’au moins 5 % sur environ les deux tiers de l’univers que l’on suit. Vous obtenez donc un taux comparable ou supérieur à celui d’un CPG, avec en plus l’avantage de profiter potentiellement d’une hausse des évaluations qui, on l’espère, se produira bientôt. Personne ne peut donner d’horizon exact.
AMY VAN ARNHEM : Ce n’est pas évident de saisir ce concept, parce que cette croissance s’accompagne aussi d’un risque, non? Et donc –
SAM DAMIANI : Tout à fait.
AMY VAN ARNHEM : Oui. Une baisse est toujours possible.
SAM DAMIANI : On vient d’enregistrer une baisse.
AMY VAN ARNHEM : Oui.
SAM DAMIANI : Une forte baisse.
AMY VAN ARNHEM : Oui. Voilà un excellent aperçu de tout ce que vous observez actuellement. Je voulais qu’on s’attarde un peu sur chacun des secteurs dont vous avez parlé pour bien comprendre certaines tendances clés qui émergent.
D’abord, un sujet qui me tient à cœur : à chaque fois que je rencontre un client, on parle du retour au bureau, du télétravail, du travail hybride, du nombre de jours par semaine au bureau. Est-ce que les entreprises ont pu vendre certains biens immobiliers ou n’ont pas renouvelé leurs baux? On pourrait commencer sur cette question et parler un peu des immeubles de bureaux. Quelles tendances observez-vous, et selon vous, quel est l’avenir des FPI d’immeubles de bureaux?
SAM DAMIANI : Peu de gens s’attendaient à ce que la période du retour au bureau et du télétravail dure aussi longtemps. Le retour s’opère bien plus lentement qu’on ne l’anticipait il y a trois ans. La situation s’améliore. Le défi auquel le secteur des immeubles de bureaux est confronté est bien connu et bien documenté.
Cela dit, certaines tendances sont encourageantes. La population physiquement présente recensée dans les centres-villes est en augmentation constante partout, y compris ici à Toronto. Aujourd’hui, le taux d’occupation dans le centre-ville de Toronto atteint en moyenne 50 % du taux recensé avant la pandémie. C’est une belle progression depuis le début de l’année. Je ne me souviens pas du chiffre exact en début d’année – peut-être 35 %. Mais la situation ne cesse de s’améliorer.
L’autre point marquant, c’est qu’aucune construction de nouvel immeuble de bureaux n’a commencé depuis trois ans. Bien sûr, tout ce qui était en construction est en train d’être achevé, mais le rythme des nouvelles constructions s’effondre rapidement. L’équilibre entre l’offre et la demande a complètement été faussé ces trois dernières années, mais la situation s’améliore. La croissance de l’offre est beaucoup plus lente. Les livraisons arrivent au compte-gouttes. Il faut en général trois, voire quatre ans pour qu’un nouvel immeuble de bureaux sorte de terre.
Par ailleurs, compte tenu de l’incertitude économique, le marché de l’emploi est devenu un peu plus hasardeux pour une partie de la population. Si un employeur dit qu’il a besoin de quelqu’un au bureau trois jours par semaine, les gens seront probablement plus enclins à accepter aujourd’hui qu’il y a un an. À mon avis, ce contexte va contribuer à faire monter les statistiques dans les mois à venir.
AMY VAN ARNHEM : Est-ce que certaines FPI ont converti des immeubles de bureaux en immeubles résidentiels, dans des secteurs où la demande est susceptible d’être un peu plus forte?
SAM DAMIANI : Ça commence à se produire. On ne va pas assister à un phénomène de grande ampleur. Ce sujet a beaucoup attiré l’attention ces derniers mois. La ville de Calgary subventionne ce type de conversion à hauteur de 75 $ le pied carré, ce qui n’est pas négligeable.
Plusieurs conversions ont été réalisées avec succès ou sont en cours dans le centre-ville. Toronto n’a pas encore emboîté le pas à Calgary. Mais un bâtiment doit répondre à des caractéristiques très précises pour faire l’objet d’une conversion résidentielle. Selon nous, il ne s’agit pas d’une grande tendance qui va faire évoluer les choses.
AMY VAN ARNHEM : Pour en revenir à ce que vous avez dit sur les centres commerciaux, je voulais vous interroger sur l’impact de la croissance du commerce électronique et des autres tendances observées dans le commerce en général sur les FPI de centres commerciaux, et aussi sur les FPI industrielles. Parlez-nous un peu plus de ce que vous observez, et de comment se dessine l’avenir.
SAM DAMIANI : Le Canada a la chance d’avoir une très forte croissance démographique. C’est un fait bien connu et documenté. L’avantage, c’est que la surface de vente au détail par habitant diminue. L’évolution de l’équilibre entre l’offre et la demande joue donc en faveur des propriétaires de centres commerciaux.
On a fait un calcul rapide sur les cinq dernières années. La population du Canada a augmenté à un rythme deux fois et demi supérieur à celui de la surface de vente au détail. On a donc plus de gens qui magasinent dans moins d’espace commercial. Ce contexte permet aux détaillants de rendre leur espace plus productif. Ça les incite à vouloir ouvrir d’autres magasins.
Vous savez, Dollarama ouvre des magasins l’un en face de l’autre parce qu’il y a une forte demande pour ses produits, et peu de concurrence en raison du manque d’espace commercial disponible pour les autres détaillants. Dès que Dollarama en a l’occasion, il saute sur l’emplacement et souvent, c’est un bon payeur. On est donc dans une dynamique très intéressante.
En parallèle, la base de locataires d’un centre commercial typique est sans doute plus saine qu’elle ne l’a été depuis plus de 10 ans. Si on revient en 2015 ou en 2012 – je ne me souviens pas de l’année exacte – Zellers a fermé ses portes. Target a annoncé l’achat de 125 magasins.
Target est venu au Canada, a essayé d’ouvrir beaucoup de magasins d’un seul coup et 18 mois plus tard, ils étaient tous fermés. Quelle qu’en soit la raison, Target a raté son coup. Quelques années plus tard, Sears Canada a fermé tous ses magasins. HBC a fermé quelques-uns de ses magasins –
AMY VAN ARNHEM : Et Nordstrom, récemment.
SAM DAMIANI : – chaque année. Oui, Nordstrom. L’annonce a choqué tout le monde. On voit que le modèle des grands magasins a perdu de sa pertinence aux yeux des consommateurs. Mais la bonne nouvelle, c’est qu’il n’y a jamais eu aussi peu de grands magasins. L’hécatombe a déjà eu lieu. Actuellement, HBC est vraiment le dernier survivant de la famille des grands magasins traditionnels.
La période houleuse est probablement derrière nous. Les détaillants les moins solides ont été éliminés, à la fois dans le cadre du renouvellement qui s’est opéré plus tôt dans la dernière décennie, mais aussi au début de la pandémie de COVID. Avec les confinements de 2020, même avec le soutien du gouvernement, beaucoup de détaillants et d’entreprises ont dû fermer leurs portes. Et en 2020, il y a eu tellement de faillites, d’échecs et de réductions du nombre de magasins que l’on a enregistré, je dirais, l’équivalent de trois ou quatre ans de fermetures.
Ces deux dernières années, les gens sont revenus dans les magasins. Les détaillants ont compris qu’ils devaient combiner une présence physique et une présence numérique pour attirer et fidéliser un maximum de clients. Ils ont besoin d’espace. Et comme je viens de le dire, il y a moins d’espace disponible par habitant. On assiste donc à une course pour renouer avec le consommateur dans les magasins physiques.
Dans le même temps, le taux de rotation est beaucoup moins élevé qu’auparavant. Le taux d’occupation a rebondi au cours des 24 à 36 derniers mois, à un rythme presque sans précédent. Voilà où on en est aujourd’hui. On entre effectivement dans une phase de ralentissement économique, comme tout le monde vous le dira. Mais selon nous, le secteur des centres commerciaux sera en mesure de surmonter mieux que jamais le ralentissement économique qui s’en vient.
AMY VAN ARNHEM : On va maintenant parler un peu du commerce électronique. Vous dites qu’il y a un point d’équilibre idéal entre les magasins physiques et le commerce électronique. Mais au vu de la croissance démographique canadienne par rapport à la présence physique des détaillants, comment le commerce électronique s’est-il frayé un chemin pour combler la demande d’une partie de cette population supplémentaire? Et qu’observe-t-on du point de vue des FPI industrielles, celles qui regroupent les centres de distribution et d’autres types d’installations clés...
SAM DAMIANI : Oui, le commerce électronique...
AMY VAN ARNHEM : [INAUDIBLE]
SAM DAMIANI : Soyons clairs : il s’agit toujours d’un secteur en croissance. Et il empiète sans aucun doute sur la croissance des ventes au détail. Mais d’après les chiffres que j’ai vus, le rythme de croissance est essentiellement conforme aux attentes – peut-être légèrement plus rapide que celui de la croissance globale des ventes au détail. Le commerce électronique ne grignote plus de façon remarquable la part des magasins physiques.
Le commerce électronique s’est accéléré au début de la pandémie, pour atteindre des sommets en 2020. Les ventes en ligne ont considérablement chuté avec la réouverture des magasins, comme vous pouvez l’imaginer. Je dirais qu’un équilibre est maintenant atteint et que l’on revient au mode de croissance d’avant.
D’ailleurs, les détaillants qui vendaient exclusivement en ligne se mettent maintenant à ouvrir des magasins. On observe ce phénomène depuis quelques années. Le secteur est donc toujours en croissance. Pour ce qui est des centres commerciaux, les détaillants et les propriétaires savent maintenant ce qui fonctionne réellement, et le commerce électronique ne représente plus un défi majeur pour le secteur des centres commerciaux.
Du côté des entrepôts industriels, la demande a bien sûr explosé au début de la pandémie, puis elle s’est encore accentuée au plus fort de la pandémie. Mais la demande en espace d’entreposage a évolué, en soutien à la résilience de la chaîne d’approvisionnement. Le rapatriement de la fabrication et de la distribution a vraiment renforcé la demande en espace logistique pour les entrepôts industriels d’Amérique du Nord – ou du pays d’origine de votre entreprise.
Les taux d’inoccupation ont chuté à un rythme record au cours des cinq dernières années. Le secteur du développement d’entrepôts industriels et les municipalités n’ont manifestement pas été en mesure de répondre à la croissance de la demande au cours des cinq dernières années ou plus. Les taux d’inoccupation sont donc en chute libre, et ils sont tombés à des niveaux insoutenables.
Il reste une demande accumulée qui n’a pas été satisfaite, et on se heurte donc à un mur de demande qui ne disparaît pas. Selon nous, même avec un ralentissement économique, les taux d’inoccupation ne vont pas redevenir réellement inquiétants dans le secteur industriel.
Nous sommes optimistes pour la croissance des loyers. On constate qu’ils sont en hausse cette année, malgré l’inflation généralisée. Les loyers montent malgré la hausse des taux d’intérêt qui a fait augmenter les autres coûts des entreprises. Les loyers continuent d’augmenter. À mon avis, il s’agit d’un secteur particulièrement attractif dans le domaine de l’immobilier, parce qu’il offre aux investisseurs des rendements ajustés au risque très intéressants, et que cette tendance ne se dément pas aujourd’hui.
AMY VAN ARNHEM : D’accord, le sujet est vaste. Pour finir, je voulais qu’on aborde le sujet du logement. Le logement est un sujet d’actualité brûlant, surtout depuis que les taux d’intérêt atteignent des sommets. Comment se comportent les locataires dans le segment des appartements? Est-ce que vous suivez de près d’autres tendances clés pour vous faire une idée de ce que l’avenir nous réserve?
SAM DAMIANI : Tout à fait. Bien évidemment, le logement est un pilier de la société. Compte tenu de la croissance de notre population et du nombre croissant d’étudiants étrangers, la demande en logements locatifs est extrêmement forte. Et comme dans le secteur industriel, le secteur du développement immobilier n’a pas été en mesure de répondre à cette demande.
Les taux d’inoccupation étaient déjà bas juste avant la pandémie. Ils sont restés bas, et ils ont même un peu diminué. Ce qui a vraiment changé, ce sont les loyers. On commence à entendre parler de gens qui vivent à trois dans un appartement de deux chambres, ou à quatre dans un appartement de trois chambres, parce qu’il y a très peu de logements disponibles.
Les loyers ont vraiment monté en flèche. Le taux de rotation est maintenant très faible. Il y a 15 ans, à Toronto, le taux de rotation s’élevait à 25 % dans un immeuble d’appartements typique. Aujourd’hui, il n’est plus que de 10 % à 12 %. Les gens restent dans leur logement parce que, comme vous le savez, Toronto a instauré le contrôle des loyers pour les immeubles anciens. Les hausses de loyer ne peuvent pas dépasser un certain seuil. Et les hausses sont plafonnées à 2,5 %.
Donc, si vous avez signé votre bail il y a cinq ans, c’est un actif. Vous n’avez pas envie de déménager. En réalité, le contrôle des loyers nuit à la productivité de l’économie, parce que les talents ne peuvent pas déménager là où se trouvent les emplois. Il s’agit donc d’un problème qui émerge depuis quelques années.
Au début du mois, le gouvernement fédéral a annoncé un remboursement de la TPS. Certaines provinces ont emboîté le pas et ont annoncé un remboursement de la TVP sur la TVH totale pour la construction de nouveaux immeubles d’habitation. Le gouvernement montre qu’il faut vraiment faire quelque chose sur le dossier du logement. J’espère qu’actuellement, on est sur le point d’accroître le nombre de constructions pour répondre à la demande résultant de la forte croissance de l’immigration et de l’afflux d’étudiants étrangers.
On pourrait presque qualifier le marché de malsain. J’irais jusqu’à dire que le marché est brisé, parce que les gens n’ont pas les moyens de se loger correctement. Ils ne peuvent pas se permettre de louer les logements existants, et les promoteurs immobiliers n’ont pas les moyens d’en construire de nouveaux. Le marché est donc brisé. Ceci dit, on voit actuellement des amorces de solutions et le gouvernement intervient pour permettre au marché de se remettre sur pied.
AMY VAN ARNHEM : Sam, merci beaucoup d’avoir participé aujourd’hui. Je crois que la raison pour laquelle le secteur des FPI est si intéressant, et la raison pour laquelle vous vous y intéressez depuis si longtemps, c’est qu’il faut vraiment examiner plusieurs secteurs pour se faire une idée de ce qui se passe dans l’économie. Et merci d’être venu nous parler du secteur aujourd’hui.
SAM DAMIANI : Il n’y a pas de quoi, Amy. Merci beaucoup, et merci de m’avoir donné cette occasion d’en parler.
AMY VAN ARNHEM : Très bien. Merci.
SAM DAMIANI : Merci.
NARRATRICE : Merci à tous d’avoir écouté le balado Point de vue de Valeurs Mobilières TD. Si vous avez aimé cet épisode, abonnez-vous sur Apple Podcasts ou une autre plateforme. Accédez à d’autre contenu de leadership éclairé sur tdsecurities.com, et suivez les actualités de Valeurs Mobilières TD sur LinkedIn. Pour lire les mentions juridiques connexes, visitez la page des épisodes Point de vue de notre site Web.
